Türkiye'nin Gayrimenkul Fonları: GYF'ler 120 Milyar TL'lik Bir Varlık Sınıfı Hâline Nasıl Geldi

Türkiye'nin Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF olarak bilinen) ülkenin sermaye piyasalarında en belirleyici varlık sınıflarından biri hâline sessiz sedasız geldi. Ocak 2026 itibarıyla 87 GYF, SPK'ya kayıtlı olup toplam beyan edilen değeri 120 milyar TL'yi aşan gayrimenkul varlıklarını bünyesinde barındırıyor. Bu rakam beş yılda yaklaşık üç katına çıktı; söz konusu büyüme hızı hem Türk gayrimenkulünün enflasyonist yeniden fiyatlamasını hem de gerçek anlamda yeni sermaye oluşumunu yansıtıyor. Temel varlıkların çeşitliliği çarpıcı: İstanbul ve Ankara'da alışveriş merkezleri, Gebze-Kocaeli koridorunda lojistik depolar, İzmir'de konut kuleleri, Ege kıyısında karma kullanımlı gelişmeler ve birden fazla ilde gelecekteki inşaat projeleri için konumlandırılmış arazi bankaları. Başlangıçta inşaat şirketlerinin satılmamış stoklarını depolamak için kullandığı niş bir araç olan GYF, her makul ölçütle değerlendirildiğinde Türkiye gayrimenkul yatırımının kurumsal omurgasına dönüşmüştür.

GYF piyasasının yapısal karmaşıklığı büyümesine paralel olarak derinleşti. Tipik büyük bir GYF, lisanslı bir portföy yönetim şirketi (SPK terminolojisinde "kurucu") tarafından yönetilirken temel gayrimenkul varlıkları; hem yerli hem uluslararası kuruluşları kapsayan holding yapılarının altında yer alabilen, genellikle Türk limited şirketleri olan bir veya daha fazla özel amaçlı araç üzerinden tutuluyor. Bu katmanlama, küresel standartlara göre sıradışı değil. Amerika Birleşik Devletleri'nde GYO'lar varlıkları rutin olarak Delaware LLC zincirleri, işletme ortaklıkları ve vergilendirilebilir GYO iştirakleri aracılığıyla tutuyor. İngiltere'de kurumsal mülk fonları Jersey veya Lüksemburg araçlarını standart olarak kullanıyor. Sınır ötesi gayrimenkul yapılarında yaygın bir ara varlık olan Hollanda BV, birçok Türk GYF zincirinde aynı nedenlerle görünüyor: vergi anlaşması erişimi, yerleşik ticaret hukuku ve idari verimlilik. Bunlar, Blackstone ve Brookfield portföylerinde de kullanılan yapılardır. Fonkuşu, beyan edilen varlık değerine göre en büyük beş GYF'nin mülkiyet yapılarını inceledi. Her vakada mimari çok katmanlıydı ancak tanınabilir biçimde kurumsal nitelikteydi; Londra'da ya da New York'ta herhangi bir gayrimenkul fon avukatının aşina olduğu kalıpları izliyordu.

Fon yapısı içindeki kira geliri ve sermaye kazancından kurumlar vergisi muafiyeti dahil GYF'lerin dayandığı vergi çerçevesi, sektörün büyümesinde belirleyici bir rol oynadı ve tasarlandığı şekilde işlev gördüğü anlaşılıyor. Politikanın amacı, sermayeyi parçalı ve gayri resmî mülkiyet biçimlerinden uzaklaştırarak profesyonel yönetimi, denetlenmiş hesapları ve düzenleyici denetimi olan kurumsal araçlara yönlendirmekti. Bu ölçütle bakıldığında sonuçların tartışılması güç: 120 milyar TL'lik varlık, şeffaf olmayan bireysel mülkiyet biçimlerinde ya da kayıt dışı ortaklıklarda değil, düzenlenmiş ve SPK denetiminde yapılar içinde tutuluyor. Bununla birlikte açıklama uygulamalarının hâlâ gelişmekte olduğunu belirtmek gerekir. SPK'nın kamuya açık veri tabanı portföy yönetim şirketlerini listeliyor; ancak AB'nin Kara Para Aklamayla Mücadele Direktifleri'nin ya da İngiltere'nin PSC kaydının zorunlu kıldığı türden tam gerçek faydalanıcı şeffaflığını henüz gerektirmiyor. Açıklama gerekliliklerinin sektör olgunlaştıkça sıkılaşması yaygın biçimde beklenmektedir; bu, ABD GYO piyasasının ilk yirmi yıllık büyüme sürecinde yaşananlarla örtüşen bir gelişim yönünü işaret ediyor. Kısaca ifade etmek gerekirse yönelim daha fazla şeffaflığa doğru ve sektörün artan ölçeği SPK'ya bu süreci hızlandırma hem teşviği hem de kaldıracı sunuyor. Şimdilik daha önemli olan hikâye rakamların anlattığı: Türkiye, gayrimenkul sermayesi için işleyen, büyüyen ve giderek daha karmaşık hâle gelen kurumsal bir piyasa inşa etti; GYF de bunun merkezi aracı konumunda.